不動産投資で失敗した投資家の失敗事例7つ！失敗を回避する買ってはいけない物件5つ

検討中の男性

• 「不動産投資で失敗した事例を聞いてみないな」
• 「失敗しやすい特徴とかあるのかな？」
• 「興味はあるけど失敗とか損はしたくないな」

こういった疑問にお答えします。

この記事を読み終えることで不動産投資で失敗するパターンを具体的にイメージすることができます。
失敗を回避して不動産投資を成功させるためにもぜひ最後までお読みください。

不動産投資家から聞いた失敗事例7つ

元不動産営業マンの私が不動産投資家の皆さまから聞いた「購入後に失敗したと感じた」失敗事例を7つ紹介します。

1つずつ解説します。

1.新築ワンルーム

投資用の新築ワンルーム購入の決め手は23区の資産性と賃貸付け。
最寄り駅にも6分の立地は賃貸付けにも困らないし、保険・年金代わりになると思い購入を決意したそうです。

資産性のある物件のため、購入金額の満額をフルローンで購入。
毎月の返済は家賃収入と数千円の手出しをプラスしての返済です。

購入当初は納得をして購入するも、不動産投資を勉強していく上で「新築ワンルームは失敗した」と話していました。

失敗したと感じる原因3つ

• 毎月の手出しを使って返済していること
• 今後、家賃は下がっていくこと
• 売ろうとしても購入額から大きく値下がりすること

売ろうとすると数百万の追加資金が必要になり、かなりの損切りになるので新築ワンルームはそのままにしているそうです。

2.中古ワンルームをローンで3つ購入

中古ワンルームをローンで3つ購入したBさん。
神奈川と東京の中古ワンルーム購入は、一棟収益物件の練習用として慎重派のBさんは小さく始めたそうです。

しかし「金融機関からの評価が低く、中古ワンルームをローン購入したことがマイナスだった」と話していました。

サラリーマンの属性を利用したアパートローンでは返済比率を計算する上でキャッシュフローの出にくい物件は評価が出にくいそうです。

将来の資産形成のため小さく始めようと中古ワンルームを選択しましたが、家賃収入は数万円程度で3つあってもほとんど出ていません。

多くのキャッシュフローが狙える一棟収益物件への購入は、中古ワンルームが足かせになり購入ができずにいるそうです。

3.家賃保証つきの新築アパート

家賃保証つきの新築アパートを購入したCさん。
愛知県で新築アパートを購入した決め手は満額の融資と家賃保証つきだから。

不動産投資の経験がないCさんの心配は「入居」だったとのこと。
「入居者が入らなければ家賃収入も入ってこないから」というのが一番の理由と話されてました。

販売している会社はテレビCMをしている会社で家賃保証（サブリース）も行っているので安心だと感じたと話していました。

失敗と感じているのは「手残りの少なさ」とのこと。

9,000万円近くの借り入れをおこない、手残りは年間30万円弱。
家賃保証はあっても手残りが少なく、もっと他の方法があったのではと感じているそうです。

4.地方のRC造マンション

住まいから遠方にある地方のRC造マンションを購入したDさん。
購入理由は「資金200万円で1.2億円の物件を購入できたから」と話していました。

失敗したと感じているのはリフォーム費用がかかるわりに空室が埋まらないこと。

遠方のため管理会社との連携も上手くいかず、賃貸付けに苦戦しており空室が埋まらないそうです。

また家賃5万円の部屋のリフォーム費用が100万円近くかかり、家賃収入は最初だけで賃貸経営は赤字とのことです。

5.築古RC造マンション

昭和61年築のRC造マンションを購入したEさん。
サラリーマンでも融資が出るならと1.9億円のRC造マンションの購入を決めたそうです。

失敗したと感じているのは「手残りの少なさと売却価格の値下がり」だと話されてました。

手残りの少なさについては税金とランニングコストがマンションはとても高く、想像していたよりも全然儲けが少ないそうです。

また積算評価が出ない物件のため、積算評価を重視する現在の融資情勢と合わず売りたい価格では売れないとのことです。

6.家賃2.2万円のアパート

神奈川で中古アパートを購入したFさん。
購入のきっかけは高い利回りが決め手だったそうです。

失敗と感じているのは家賃が2～2.2万円と安く、退出があるとリフォーム費用を回収するのに1年以上かかってしまい手残りがほとんどないとのことです。

周辺には競合するアパートも多く、家賃を上げるのは現実的ではなく購入後満室になったことがないとのこと。

できれば満室になった良いタイミングで売却を狙いたいと話されていました。

7.店舗つきのアパート

千葉県で店舗つきアパートを購入したGさん。
購入のきっかけは駅距離3分の立地と間口が広く土地の接道条件がよかったことだそうです。

店舗は1階に2つあり、購入時は店舗が1/2入居の状態で購入。

駅距離も近いことから店舗も決まるだろうと思っていたそうですが、店舗の問い合わせはなく購入後も空室が続いているようです。

収支については、ほぼトントンですが他の退去が出ればマイナスになることと、店舗の賃貸付けを甘く考えていたのが失敗だったと話されていました。

失敗しやすい！初心者が買ってはいけない物件5つ

不動産投資は物件購入までに成功の8割が決まるとも言われています。
逆に考えれば成功する物件を購入すれば8割成功するとも言えます。

購入を控えたほうがよい物件とはどのような物件なのでしょうか。
初心者が失敗しやすい「買ってはいけない物件を5つ」紹介します。

1つずつ解説します。

1.新築ワンルームマンション

なんといっても失敗するナンバーワンは「新築ワンルームマンション」です。

書籍やブログ、YouTubeなどでもリスクが多いと語られているくらい買ってはいけない物件の代表とも言えます。

理由は利回りの低さと購入後の物件価格の下落です。

利回りが低いと家賃収入を得ることはできず、家賃が下がれば不足分を手出しの持ち出しになる投資になるからです。

また新築ワンルームマンションは物件価格にデベロッパーや業者の利益が上乗せされているため、購入後の再販売価格が一気に8割～7割に下がることがデメリットです。

保険代わりや税金対策、23区の賃貸付けなどの営業トークはあっても『利益』が見込めなければ意味がありません。

以上のことから新築ワンルームマンションは買ってはいけない物件になります。

2.利回りが低い新築アパート

2つ目は「利回りが低い新築アパート」です。

新築物件は設備の故障や交換が10年～15年必要なく、原状回復費用が少ないことがメリットです。
しかし利回りが低い物件は手残りが少なく利益が見込めません。

また新築アパートは「購入価格＞売却価格」の幅が大きくなることにも注意です。
理由は家賃下落と利回りの関係にあります。

賃料は新築時から築年数が古くなるほど家賃は安くなり、利回りは新築よりも中古のほうが上がるためです。

ある程度の利回りがある新築アパートであれば毎年のキャッシュフローの積み上げにより売却まで含めて利益が見込めます。
しかし利回りの低い新築アパートは手残りが少なくキャッシュフローが積みあがりません。

そのため利回りが低い新築アパートは買ってはいけない物件になります。

3.地方築古RC造マンション

地方の築古RC造マンションです。

失敗しやすい原因は賃貸付けを含めた運用と売却出口が取りにくいためです。

賃貸付けと運用については地方に向かうほど賃貸需要は少なくなる一方で、同じ5万円で借りれる部屋の広さは広くなる傾向にあります。

つまり同じ家賃収入でも手間と費用がかかり空室期間も長くなることから手残りが少なくなります。

売却出口については使える金融期間が限定され、購入できる投資家が首都圏と比べて少なくなるためです。

さらに築年数が古いRC造マンションは残存年数が少なく、融資期間が短くなるので「購入価格＞売却価格」の開きが大きくなりやすいことにも注意です。

以上のことから地方の築古RC造マンションは買ってはいけない物件になります。

4.家賃2.5万円以下

家賃が2.5万円以下の物件です。

家賃が安すぎると退去や設備交換などの経費回収に数か月かかり、利益を出すことができないためです。

供給過多エリアでは家賃の値下げ競争が起こっており、アパート以外にも区分マンションでも賃料の安い物件は注意が必要です。

アパートの場合はプロパンガスの保守メンテナンス、区分マンションは管理費・修繕費の確認が必須になります。

利回りが13％～15％と高い表記になっていても実質利回りが低い可能性があるためです。

そのため家賃が2.5万円以下の物件は買ってはいけない物件です。

5.店舗付き

初心者は店舗物件は避けるべきでしょう。

理由は店舗物件の賃貸付けの難しさです。

住宅は家賃を下げれば入居する可能性は上がりますが、店舗の場合は安くても入居しないことがあるからです。

不景気の場合、店舗をやらないという選択ができるため立地や景気に左右されやすいことが難しさになります。

店舗はオーナーが代わった際や更新時に家賃交渉を持ちかけられることもあり、飲食店の場合は火災保険が住宅に比べて割高になることも注意点です。

以上のことから店舗付きは買ってはいけない物件になります。

まとめ｜失敗事例と買ってはいけない物件から失敗を回避！

本記事では不動産投資での失敗の疑問について紹介してきました。

不動産投資は売却までで8割が成功するとも言われています。
逆に考えれば失敗しない物件を購入すれば成功できると言えます。

不動産投資は不景気でも毎月の家賃収入が見込めるビジネスです。
失敗事例をよく確認し「買ってはいけない物件」には手を出さないことで回避することができます。

不動産投資の成功の近道になるように活用してください。
最後までお読みいただきありがとうございました。