不動産投資で初めての物件はどれがオススメなの?7種別ごとに物件特徴を徹底解説!

不動産投資で初めての物件はどれを購入すればいいの?7種別の物件特徴を解説!不動産投資の始め方
悩む男性
悩む男性
  • 「最初に購入する物件はどんな物件がいいのかな」
  • 「たくさん購入できる方法で規模拡大したいな」
  • 「やっぱり1棟目から失敗はしたくないな」

このような疑問や悩みにお答えします。
本記事では不動産投資で初めて購入する物件について、7種別の物件特徴を解説しています。また初めての物件購入で失敗しづらい物件や融資についても説明しています。

記事を読み終えることで物件の特徴がわかり、初めて購入する収益不動産についてイメージすることができます。ぜひ最後までお読みください。

初めての物件はどれがオススメなの?7種別ごとに物件特徴を徹底解説!

初めての物件はどれを購入すればいいのか?7種別の物件特徴を解説!のイメージ写真

不動産投資を始めようとすると1棟目の物件で「どんな物件を購入したらいいのか?」と悩む方は少なくありません。不動産投資は築年数や物件種別の組み合わせだけでも選択肢が多くなります。
本やブログなどでも取り上げられることが多い7種別の物件をピックアップして物件特徴を解説します。

物件種別           利益の出しやすさ                
①新築アパート★★☆☆☆
②中古アパート★★★★☆
③中古RCマンション★★☆☆☆
④中古S造マンション★★☆☆☆
⑤戸建て  ★★★★★
⑥新築区分マンション★☆☆☆☆
⑦中古区分マンション★★☆☆☆

①新築アパート|利益の出しやすさ★★☆☆☆

新築アパートの特徴は低金利で融資を受けられる可能性が高く、設備故障や退去時の現状回復費用などのランニングコストを抑えられることです。デメリットとしては購入価格>売却価格の幅が大きく、トータルで利益を出すことが難しい点です。利益を出すためには8%以上利回りの確保、家賃下落しづらい間取り、低金利の長期融資が必要になります。

投下資金が潤沢にある方や売却出口を取る必要がない相続目的などの購入であれば新築アパートは悪くありませんが、初心者が購入して利益を出すことは難しい物件です。

②中古アパート|利益の出しやすさ★★★★☆

中古アパートの特徴はオーナーチェンジで物件購入ができ、新築より利回りが高く家賃下落が少ないことです。デメリットとしては修繕、現状回復費用が多くかかることがあり、長期融資が難しいことが挙げられます。

アパートローンが使えるサラリーマンであれば長期融資が使えるため、家賃収入を得る運用が可能です。資産を増やしていきたい方はアパートローンと中古アパートの組み合わせはオススメできます。

また本業の給与収入が2,500万円以上の方であれば減価償却を上手く使って損益通算もすることもできます。この場合は建物割合を多くとることが必須となります。

お金の流れとしては実質の収支は黒字、会計上の収支は赤字になります。そのため家賃収入を得ながら本業の給与収入の税圧縮効果が見込めます。

③中古RCマンション|利益の出しやすさ★★☆☆☆

中古RCマンションの特徴は物件ロットが1億円以上と大きく、アパートに比べて利回りが低いのが一般的です。デメリットとしては税金や外装の修繕費用が高いことです。また残存期間=融資年数となるケースが多く、残存期間が20年以下の中古RCマンションは購入価格>売却価格となる可能性が高くなります。

5,000万円~1億円程の資金投下ができるようであれば残存期間が30年超の投資戦略は有効です。しかし購入できるからという理由で中古RCマンションの購入はリスクが高く、初心者にはオススメしません。※RC=鉄筋コンクリート造(耐用年数:47年)

④中古S造マンション|利益の出しやすさ★★☆☆☆

中古S造マンションの特徴はRCマンションとアパートの中間のような物件が多くなります。デメリットとしては耐用年数が34年と短いため、長期融資が難しいこと。また階数が高い物件は土地面積が小さく銀行の評価基準の1つでもある「積算評価」が出ない物件が多いことです。

「1億以下の小ぶりな物件」や「駐車場が付いている土地が広い物件」は、購入価格から大きな値下がりはしにくい傾向があります。しかし土地面積が狭く築年数が古い物件は、物件評価が出ないため融資が付きづらくリスクが高くなります。※ S造=鉄骨造(耐用年数:34年)

⑤戸建て|利益の出しやすさ★★★★★

戸建ての特徴は物件数が多く、エリアによっては数百万で購入できることです。デメリットとしては使える金融機関が少ないこと、リフォームや賃貸付けの知識が必要になることです。

投下する自己資金もそれほど多くなく、戸建ての賃貸は競合が少ないため初心者でも失敗が少なくオススメの投資物件になります。路線価程度の価格で購入できれば利回りも確保しつつ実需としての売却も見込めるため成功の確率はとても高いと言えます。

オーナーチェンジで戸建て賃貸を購入することもできますが、利回りがそれほど高くないため利益は出にくいです。しかし通常の戸建てを安く購入できた場合には、仕上がりで15%以上の利回りも狙えるため売却益も見込める可能性があります。

⑥新築区分マンション|利益の出しやすさ★☆☆☆☆

新築区分マンションの特徴は物件価格にデベロッパーや不動産業者の利益がのっているため購入後すぐに価値が2~3割下がることです。つまり購入価格>売却価格の幅が大きく、利益を出すことは難しいです。

また利回りも3~4%と低いため家賃収入を得ることもできず、持ち出しになる投資内容になります。初心者でなくても利益を出すことは難しいため、購入検討から外しましょう。

⑦中古区分マンション|利益の出しやすさ★★☆☆☆

中古区分マンションの特徴は賃貸付けの良さです。駅に近い区分マンションは高稼働が見込めます。デメリットとしては市場が過熱しており、利回りが低いことです。理由は物件ロットが小さいため現金買いする投資家が多く物件価格が高くなっているためです。そのため家賃収入は少額になり、使える金融機関は限定されます。

購入のポイントは管理費・修繕積立費を差し引いた実質利回りで試算すること。管理組合があり総戸数50戸以上の物件を基準にするべきでしょう。

初めての物件購入は「土地値に近い中古」が失敗しづらい!

初めての物件購入で失敗しづらいのは「土地値の中古」のイメージ写真

初めての物件購入は「土地値に近い中古」が失敗しづらいです。理由は土地の資産性があるため購入価格から大きく値下がる可能性が少ないためです。

土地値と同等ほどで物件購入できる可能性があるのは「中古アパートと戸建て」になります。一概に土地値といっても幅が広く、人気が高いエリアほど土地価格は安定しています。そのため人気が高いエリアでは土地値=実勢価格でも値下がりの心配は少なくなると言えるでしょう。

郊外では住宅需要がそれほど高くないため、土地値は路線価に近い価格を想定するのがいいでしょう。路線価は公示地価の8掛け程度の評価とされているため、路線価で物件購入していれば大きな損にはならないと想定できるからです。

注意点は「売却時の値下がりがしにくい」ことです。路線価の土地値であっても旗竿地や擁壁など土地形状に問題があっては意味がありません。

見方としては購入価格=売却価格となるような物件を心掛けるようにすることです。なぜなら次に購入する方も同じような考え方で購入できるため、購入価格程度で売却できる可能性が高いからです。

物件購入の近道は「投下資金と融資」で考える

物件購入は「投下資金と融資」で考えることが近道のイメージ画像

物件購入の近道は「投下資金と融資」で考えることです。

不動産投資は使える融資購入できる物件が決まる要素が強いためです。なぜなら欲しい物件やトライしたい投資スタイルがあったとしても銀行融資が使えなければ物件購入はできないからです。

また融資に関連して使える投下資金も大切です。サラリーマンの属性を活かしたアパートローンでも物件価格満額のフルローン融資は難しく、1~2割程度の自己資金が必要とされています。

フルローンの融資が難しい融資情勢では投下資金がなければ、継続して購入していくことは難しくなります。仮に属性が高く1棟目が満額のフルローンが出たとしても、2棟目以降もフルローン融資を使える可能性は低くなり、1~2割程度の自己資金を求められるようになります。

アパートローンが使える属性であればサラリーマンの属性を活かし、アパートローンを活用し物件購入することが現実的でしょう。ここでも物件購入やフルローンではなく「利益が出るかどうか」という判断基準で投資判断をすることが大切です。

不動産投資を始めようと思うとまずは購入物件に目が行きますが、物件の特性を把握した上で使える融資と融資特徴を確認することが近道になります。

まとめ|初めての物件は「土地値の中古」まずは使える融資を確認すること

物件はエリアや利回り、築年数などによって特徴があります。初心者は低金利で融資が付きやすく、賃貸付けが簡単そうな新築に目が行きがちです。しかし新築購入価格>売却価格と値下がり幅が大きいため利益を出すことが難しいのが特徴です。

初めての物件で損をしたくないようであれば土地の下支えがある「土地値に近い中古」がオススメです。物件選びよりも使える融資を確認することが近道になりますので、まずは融資と使える投下資金を確認することが大切になります。

不動産投資は購入までに8割が決まると言われています。取り組む物件に悩んだ際には本記事を参考にしていただけると幸いです。最後までお読みいただきありがとうございました。

タイトルとURLをコピーしました