不動産投資の元手はいくら必要?サラリーマンが注意すべき少額の投資法3つ

不動産投資の元手はいくら必要?不動産投資の疑問
サラリーマン
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「不動産投資の元手はいくら必要なの?」

「100万円とかの少額でも不動産投資はできるのかな?」

「できれば少額でやりたいけど、損はしたくないな」

こういった疑問にお答えします。

✓本記事の内容
  • 不動産投資の元手はいくら必要か?
  • 元手100万円以下で物件購入は可能?
  • サラリーマンが注意すべき元手が少額の不動産投資法3つ

この記事を読み終えることで不動産投資の「元手に対しての考え方とリスク」を具体的にイメージすることができます。
また少額の元手で不動産投資を始めようとしている場合は「注意すべき理由」をくわしく解説しています。
ぜひ最後までお読みください。

不動産投資の元手はいくら必要か?

PC操作するビジネスマンとグラフ背景

サラリーマンが始める不動産投資の元手は“500万円以上”がオススメです。
理由はリスクの低い「小ぶりな中古アパート」と「戸建ての現金買い」を狙うことができるからです。

それぞれ説明します。

小ぶりな中古アパートの場合:元手500万円以上

「小ぶりな中古アパート」については、サラリーマンの属性を活かしたアパートローンを前提として考えます。
アパートローンは、購入物件に対して2割程度の自己資金を求められます。

例えば2,000万円のアパートであれば400万円の自己資金となります。
プラスして物件購入にかかる登記費用や仲介手数料などの諸経費が8%ほどかかるため、合計で560万円の元手が必要になるということです。

アパートローンを利用した場合の元手は「自己資金2割+諸経費8%」が目安になります。
つまり物件価格に対して『28%の元手』が必要です。

アパートローンの融資を受ける上での注意点は、購入者や購入物件にいくつかの条件があることです。

【アパートローンの条件】

  • 勤務先
  • 住まいの地域
  • 年収
  • 年齢
  • 借入額
  • 購入物件のスペック

サラリーマンの属性を活かしたアパートローンが使えない場合は融資条件は厳しくなります。
金融機関にもよりますが自己資金割合は3割~5割と多くなり、融資期間も短くなる傾向にあります。

例えばアパートローンの取り扱いのない金融機関で試算すると、
2,000万円のアパート購入には760万円~1,120万円の元手が目安になります。

戸建ての現金買いの場合:元手400万円~500万円

「戸建ての現金買い」について考えてみます。

戸建ては物件数も多く現金買いのため地方でもリフォーム費用を含めて、500万円で戸建てを現金購入することは十分に可能です。

例えば300万円の戸建てを購入し、150万円~200万円かけてリフォームをするようなイメージです。
ローンを使わず現金購入することで返済の心配もなく、賃貸付けに時間がかかったとしても大きな不安は感じないでしょう。

アパートローンの使用は勤務先や住まいの地域が限定されますが「戸建ての現金買い」は勤務先や住まいの地域は関係ありません。

戸建て賃貸は需要に対して供給が少ないため、初心者でも賃貸付けがしやすい特徴があります。
また戸建ては実需としての売却出口も見込めるため、初心者でもリスクが低い不動産投資の一つになります。

元手100万円以下で物件購入は可能?

元手100万円以下で物件購入は可能?

不動産投資は融資を利用することで自己資金を抑えた投資が魅力です。
元手100万円以下などの少額で物件購入は可能なのでしょうか。

結論から言うと勤務先や年収などの属性共同担保の提供によって少額投資はできます

しかし少額投資は借入額が多くなるハイレバレッジの投資法になるためリスクも高くなります。

自己資金を抑えた投資を行うと必然的に借入割合が多くなります。毎月の返済額も多くなることで余裕のある賃貸運営がしづらくなります。

「ハイレバレッジの投資手法はリスクが高い」とも言い換えることができます。
つまり普通のサラリーマンがフルローン融資を受けることは、難易度が高くリスクも多くなります。

不動産投資の目的は、元手を抑えることではなく“利益を得ること”です。

「少額でアパートが購入できるから」「フルローンが出るから」などの元手を抑えることにフォーカスすると失敗の原因になります。

不動産投資は物件購入までの8割が「成功と失敗を分ける」とも言われています。
元手を抑える投資よりも“利益を得ること”に視点を向けることが大切です。

サラリーマンが注意すべき元手が少額の不動産投資法3つ

サラリーマンが注意すべき元手が少額の不動産投資法3つ

元手を抑えた少額の投資法とはどのようなものなのでしょうか。
少額で不動産投資ができるのはメリットですが損はしたくはありません。
サラリーマンが注意すべき元手が少額の不動産投資法を3つ紹介します。

注意すべき元手が少額の不動産投資法3つ
  1. フルローン投資 
  2. 売主物件への投資
  3. 新築(アパート・区分マンション)投資

1.フルローン投資 

少額投資の代表ともいえるのが「フルローン投資」です。
毎月の返済額が多くなることと残債の減りに注意すべき投資になります。

フルローン投資は元手を抑えて物件購入できることがメリットです。
レバレッジをかけることで少ない資金でリターンが見込めることが魅力ですが、借入金額が多くなり、毎月のキャッシュフローを圧迫することがデメリットです。

特に気をつけたいのは「金利が高い長期のフルローン」です。
理由は元本返済が進まず『売りたくても売れない状態』になりやすいからです。

例えば【金利4.5%、35年、5,000万円】融資の場合。
1年目の返済額は約286万円です。

返済額286万円の内訳は「元金:約61万円、利息225万円」となります。
5年後の借入残高は約4,664万円となり、約336万円しか元金返済が進まないのがわかります。

不動産価格が上がり続ける前提で物件購入すれば利益を出すことはできますが、返済額が多く残債の減りが進まないフルローン投資は注意が必要です。

2.売主物件への投資

不動産業者が売主の物件への投資です。
仲介業者を介さずに購入した場合は、諸経費である仲介手数料や登記費用を抑えることできることがメリットです。

注意したい点は物件価格です。

不動産業者が売主の物件は、転売利益が上乗せされているケースが多く物件価格が相場より割高の可能性があるためです。

相場に対して「物件価格が適正かどうか」を見極めることが必要になります。

諸費用が安くできるからという理由で、高値で物件購入をすると毎月の運用はもちろん売却に苦労することになります。

売主が業者の物件は見た目もキレイで諸経費も融通してくれたりします。
さらに投資用不動産を取り扱う専門業者の場合は融資のあっせんもしてくれることもありますが物件価格には注意が必要です。

3.新築(アパート・区分マンション)投資

新築(アパート・区分マンション)の物件への投資です。

新築は銀行評価が付いてくることもあり、サラリーマンでも低利で長期の融資を使えることがメリットです。
サラリーマンの属性を活かした少額投資がしやすい一方でリスクが高いことが特徴です。

注意したい点は以下の3つです。

  • 物件価格が高い
  • 購入後の値下がり幅が大きい
  • フルローンの可能性がある

特に新築ワンルームマンションを融資を利用して購入することはNGです。
理由は値下がり幅が大きくキャッシュフローも出ないため損をする可能性が高いからです。

新築アパ―トについても同様です。
家賃は「新築プレミアム」という相場よりも高めに家賃設定され、6%~7%という低い利回りで販売されています。

利回りが低い新築物件は家賃収入が年間数万円~数十万程度の運営となり、家賃が下がると赤字になる可能性があります。

新築については長期の家賃保証(サブリース)をセットで販売するケースも多くありますが、2年ごとの家賃改正などオーナーにとっては不利な条件が目立ちます。

新築投資はサラリーマンや社会的地位を利用した少額投資の可能性がありますが、リスクが高いため初心者は手を出さない方がいい投資法です。

まとめ|不動産投資の元手は500万円以上!注意すべき少額の投資法3つ

この記事をまとめます。

  • サラリーマンが始める不動産投資の元手は500万円以上がオススメ!
  • リスクの低い「小ぶりな中古アパート」と「戸建ての現金買い」を狙えるため
  • アパートローンを利用した場合の元手は「自己資金2割+諸経費8%」が目安
サラリーマンが注意すべき少額の投資法3つ
  1. フルローン投資 → 返済額と残債の減りに注意
  2. 売主物件への投資 → 「物件価格が適正かどうか」の見極めが大切
  3. 新築(アパート・区分マンション)投資 → 値下がり幅が大きく手を出さないように注意

不動産投資のリスクを抑えようと元手を少なくすると失敗する可能性が高くなります。
元手を抑えることよりも“利益を得ること”に視点を向けることが大切です。

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