不動産投資はやめておけと反対された初心者必見!2大リスクと成功法を紹介

悩む男性のイメージ写真不動産投資の疑問
投資初心者
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「不動産投資は「やめておけ!」と反対され、なんだか不安だな」

「家賃収入は堅い副業だと思うけど、空室が埋まらなかったらどうしよう」
「初心者でも成功できる不動産投方法があったら知りたいな」

こういった疑問にお答えします。

✓本記事の内容
  • 不動産投資は「やめておけ」と反対された2大リスクとは?
  • 不動産投資に向いていない考え方3つ
  • 初心者でも成功できる投資法を紹介

この記事を読み終えることで不動産投資は「やめておけ」と言われた不動産投資のリスクが理解できるだけでなく、初心者でも成功できる方法を確認することができます。
ぜひ最後までお読みください。

不動産投資は「やめておけ」と反対された2大リスクとは?

リスクのイメージ画像

不動産投資は、空室、滞納、火災、地震、孤独死、修繕メンテナンスなど様々なリスクが伴うビジネスです。
不動産投資は「やめておけ」と反対させるリスクは利益に結び付くものだと言えるでしょう。
なかでも以下の2つは大きく利益に関わる2大リスクになります。

  1. 空室リスク
  2. 売却価格の下落リスク

1つずつ解説します。

1.空室リスク

不動産投資のリスクはなんといっても空室リスクでしょう。

理由は入居者さんが支払う家賃収入を前提とした投資法だからからです。

例えば利回り12%で販売されている全10戸アパートでも、半分の5戸が空室であれば利回りは6%になります。空室が多いほど収入が少なくなる投資です。

現金での購入であれば空室はそれほど気になりませんが、不動産投資は銀行からの融資を使い購入するケースがほとんどです。
当たり前の話ですが保有している収益物件の入居状況に関わらず、銀行へのローン返済は必要になります。

そのため物件の空室が多くなれば、足りない分をオーナーが補てんしなけばなりません。
いわゆる『持ち出し』になるということです。

毎月の家賃収入を見込んで購入したのに、返済や管理費・税金などのランニングコストが家賃収入で賄えないのは避けたいものです。
この空室リスクがあなたの周りで不動産投資は「やめておけ」と言っている原因だと言えるでしょう。

さらに空室リスクについての追い打ちをかける材料としては「少子高齢化と人口減少」です。
空き家問題が深刻化している日本では空室率は上昇し、東京都でも人口推移は減少に転じています。

空室は増えて、人口は減っているので「不動産投資をやめておけ」という方の意見は、理にかなった主張とも言えます。
では空室リスクがあるのでアパートやマンションを満室にすることはできないのでしょうか?

答えはNOです。

賃貸需要があるエリアであれば満室にすることは十分に可能でしょう。理由は賃貸募集や賃貸付けに積極ではないオーナーが多くいるからです。

昔から土地を所有している「地主」と言われるオーナー様の多くは不動産会社に任せっきりになっており市場分析を行っていないケースが散見されます。

ネットやアプリが普及している現代でも昔からの不動産屋との付き合いを大切にしています。

また古い物件でも礼金付きで募集している物件は多くあります。
正直言ってこれらの物件に入居が決まる確率は限りなく少ないものです。

なぜなら他に条件の良い物件があるため、入居者は他の物件に申し込みをするからです。
つまり空室については募集賃料、募集条件を見直すことによって競合よりも頭一つ出ることができます。

実際に不動産投資を始めたサラリーマンのオーナー様が管理会社と頻繁にやり取りを行い、満室経営を行っているケースは多くあります。

不動産投資のリスクはなんといっても空室リスクですが、募集内容を見直すことでリスク回避することができるでしょう。

2.売却価格の下落リスク

不動産投資の最大のリスクは購入物件の売却価格の下落リスクです。

「購入価格>売却価格」の差額が多くなるほど投資リスクは多くなります。
不動産投資は「購入→運用→売却」という流れになり、売却時に初めて「トータルでいくら利益が出たのか」が分かります。

つまり購入価格よりも売却価格が大きく下がる物件はリスクが大きくなります。

例えば年間100万円の利益が見込める5,000万円のアパートを購入し6年間運用すれば600万円の利益になります。

5,000万円より高く売れれば利益が見込めますが、売却価格が4,000万円ではマイナスです。
5,000万円で買った物件が1,000万円も下がるの?と思うかもしれませんよね。

不動産投資ではよくある失敗のケースです。

相場よりも高値で物件を購入してしまった場合や物件の値下がり幅が大きな物件は購入価格より売却価格が下ります。

購入価格よりも売却価格が下回ると銀行への返済額が足りずに、売却したくてもできなくなります。
利益が見込めないから売りたいけど、借入金額よりも低い価格でしか売れないので「売るに売れない状態」です。

スルガ銀行のかぼちゃの馬車がこの「売るに売れない状態」の事例にあたります。

オーナーは被害者だとスルガ銀行に対して訴えていますよね。
これは売っても物件価格が安すぎて「借入金額を返せなくて困っている」からです。

銀行が評価をして貸出をしているのに安すぎるなんてあるの?と思うかもしれませんね。

貸出については銀行評価+個人属性で貸出を行っているケースも多く「貸出金額=売却価格」とはなりません。

あなたの周りで「不動産投資はやめておけ」と反対する人が売却価格のことを言っているようであれば不動産投資に詳しい方か経験者の可能性が高いでしょう。

売却価格まで考慮して不動産投資をトータルで考えている人は多くはいません。

不動産投資には空室リスクをはじめ、金利上昇、メンテナンス、自然災害、入居者トラブルなど多くのリスクがありますが、初心者は売却価格の下落リスクに注目するべきでしょう。

売却価格が購入価格より下がらなければ大きな損を出すことはないからです。

不動産投資の最大のリスクは購入物件の売却価格の下落リスクです。

不動産投資は「やめておいた方がいい」考え方3つ

向いていない考え方のイメージ

「不動産投資はやめておけ」と言われた方で成功とズレた考え方を紹介します。あなたの考え方と比べてみてください。

  1. 不労収入だと思っている 
  2. 自己資金は最低限  
  3. 他人まかせ 

1.不労収入だと思っている 

「不労収入だと思っている」考えは向いていません。

毎月の家賃収入は不労収入の要素がありますが、賃貸物件は必ず入退去がありオーナーの判断や指示が必要になります。

株や投資信託と異なり、購入後の運用で利益を上げることができるのが不動産投資のメリットでもあります。

中には入退去の業務をすべて管理会社に丸投げしているオーナー様もいますが、不動産投資を事業としてとらえているオーナー様と比べると利益は少なくなるでしょう。

そのため物件購入以外にも管理会社とのやり取り、リフォームや賃貸付けの判断や指示をする考えが大切になります。

2.自己資金は最低限 

「自己資金は最低限」だと思っている考えは向いていません。

自己資金を少なくするほど毎月の返済額は多くなるからです。

不動産投資は借入を使うことでレバレッジを効かせることができます。

しかし借入額を多くするフルローン(物件価格満額)は毎月のキャッシュフローを圧迫し、残債の減りを遅くします。

他人資本をできる限り多く使いたい気持ちも分かります。

しかし「利益を出すこと」ではなく「自己資金を抑えること」が目的にすり替わってします考えは危険です。

3.他人まかせ

「他人まかせ」の考えは向いていません。

不動産投資は不動産会社銀行などの専門家とやり取りしますが、判断はオーナー自身だからです。

不動産会社の営業マンを信じるのは構いませんが責任を転換するのはリスクを取れているとは言えません。

リスクを取っているからこそ、購入後の利益も損失もオーナーが受け取れるわけです。

不動産投資は勉強をすれば物件購入の判断基準を持つことができます。

他人まかせではなく自分自身の基準で判断することが大切です。

やめておけと言われた初心者でも「成功できる不動産投資法」

成功のイメージ画像

初心者でも成功できる方法はズバリ「値下がりしづらい物件に現金を2割以上投下して購入すること」です。

キャピタルロス(購入価格より売却価格が下回ること)がなく、家賃収入がプラスであれば利益が見込める投資になります。

たったそれだけなら簡単だな!と感じるかもしれませんが理解している投資家が少ないことが現実だと思います。

例えば新築ワンルーム投資は値下がり幅が大きく、現金を2割以上入れても利益を出すことが難しい投資です。

新築ワンルーム投資は初心者やってはいけない不動産投資の代表例とも言えます。
初心者だから新築がいいとか投資総額が比較的少ないほうが良いというわけではありません。

大事なことは「出口までトータルで考えて利益が出るか」という点がポイントになります。

逆の言い方をすれば「値下がりしづらい物件は利益を出しやすい」と言い換えることができます。
物件価格が下がらなければ、保有している期間の運用をプラスするのはそれほど難しくはありません。

初心者でも成功できる方法は「値下がりしづらい物件に現金を2割以上投下して購入すること」です。

まとめ

「やめておけ」と言われるの不動産投資の2大リスク
  • 空室リスク → 入居者が入らないとマイナスの可能性がある
  • 売却価格の下落リスク → 家賃収入がすべて無くなる以上のマイナスの可能性がある
不動産投資は「やめておいた方がいい」考え方3つ
  1. 不労収入だと思っている 
  2. 自己資金は最低限  
  3. 他人まかせ

不動産投資は「完全なほったらかし」で家賃が入ってくる投資ではありません。

事業性の要素が多い投資方法です。

リスクを把握し出口までのトータルで収支を検討しましょう。

初心者でも成功できる不動産投資法は、「値下がりしづらい物件に現金を2割以上投下して購入すること」です。

周りから「不動産投資はやめておけ」と言われ踏み切れないなら、あなた自身がリスクを把握した上で投資するようであれば問題はないでしょう。

ただし生活を共にする奥様の理解を得ないで取り組むことはオススメしません。
奥様の連帯保証人が必要なくても奥様の理解を得ることは大切なことです。

そのためにもまずはあなたが不動産投資をきちんと理解し購入基準を持つことが重要ですね。

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