不動産投資の成功率は?初心者ができる不動産投資の成功率を上げる7ステップ!

不動産投資の疑問
投資初心者
投資初心者
  • 不動産投資の成功率ってどのくらいか知りたいな
  • 不動産投資を成功させるのは難しいのかな
  • 毎月の家賃収入に興味はあるけど失敗はしたくないな

このような疑問にお答えします。

✓本記事の内容
  • 不動産投資の成功率はどのくらいか?定義は「トータルの利益」
  • 初心者ができる【不動産投資の成功率を上げる7ステップ】
  • 不動産投資の成功率を高める上での注意点3つ

この記事を読み終えることで「不動産投資の成功率」が分かるだけでなく、初心者でも失敗せずに物件購入できる方法を確認することができます。
ぜひ最後までお読みください。

不動産投資の成功率はどのくらいか?

不動産投資の成功率はどのくらいか?

不動産投資を始めようと検討する上で「成功率」は気になることろです。
不動産投資の成功率はどのくらいなのでしょうか。

結論から言うと不動産投資の成功率は『購入時だけでは判断できずわからない』となります。

ネット上での不動産投資の成功率は10%程度という記事もありますが具体的なエビデンスがないため、あくまでも「想定値」と言えるでしょう。
なぜなら不動産投資の成功については定義が難しく、投資家によって様々だからです。

例えば
「毎月の家賃収入が5万円入ってきた」
「アパートを2棟購入できた」
「資産3億円に拡大できた」
「23区で物件購入できた」
など不動産投資の成功の基準は人によって様々で、購入時だけでは成功の判断ができません。

一般的に考えれば不動産を「売却した時にプラスかマイナスなのか」の判断ができるはずです。
しかし不動産投資は家賃収入を得る保有期間があるため「売却して利益が確定するまで」何年、何十年と期間がかかります。

不動産投資公表している投資家は少なく、何十年も結果を追うことは不可能に近いため『調査結果がない』となるわけです。

そのため購入時だけでは成功の判断ができず「成功率」はわからないとなります。

不動産投資の成功の定義は「トータルの利益」

不動産投資の成功の定義はどのようなものにするべきなのでしょうか。

不動産投資はあくまでも“投資”のため「売却まで含めたトータルでの利益」と定義するべきです。

なぜなら毎月の家賃収入はプラスであっても、購入価格よりも売却額が下回りトータルで“マイナス”になるようであれば投資として「失敗」といえるからです。

例えば年間100万円の家賃収入がある7,000万円のアパートを6年後に6,000万円で売却をした場合はトータルでマイナスになります。

不動産の価格は数千万円~数億円と価格が大きくなる物件もあり、購入時より売却価格が下がる場合は大きなマイナスになってしまいます。

売却まで含めたトータルでの利益と言われれば簡単のようにも聞こえますが、実は売却価格が重要だと言えるでしょう。

そのため購入時や運用時では不動産投資成功しているかのどうかの判断は難しく「市場でいくら以上で売却できたらプラスになる」という判断が正しいと言えます。

以上のことから不動産投資の成功は「売却まで含めたトータルでの利益」と定義するべきです。

初心者ができる【不動産投資の成功率を上げる7ステップ】

初心者ができる【不動産投資の成功率を上げる7ステップ】

初心者が物件購入までにできることを7つのステップにしました。

  1. 不動産投資の関連書籍を20冊以上読む
  2. 成功例・失敗例を知る
  3. 使えるローンを知る
  4. 精通している不動産会社・営業マンを探す
  5. 使える自己資金額を決める
  6. 物件のメリットとデメリットを理解する
  7. 5年~7年の売却出口までのシミュレーションを行う

1つずつ解説します。

1.不動産投資の関連書籍を20冊以上読む

最初のステップは不動産投資関連書籍を購入して20冊以上読むことです。

不動産投資は物件の種類やエリア、築年数など投資手法が無数にあります。
まずは書籍を読むことで不動産投資の全体像を把握することが大事になります。

10冊でも全体像を網羅できる場合もありますが、20冊以上とすることで似たような投資法投資物件の偏りをさけることができます。

1冊あたりの書籍代は1,500円~2,500円程なので出費にはなりますが、不動産投資の失敗は数百万の損失が出ることもあるので書籍購入は安価で効率の良い方法になります。

本を読んでみて「自分には合わないな」と思うようであれば不動産投資を選らばなければ良いだけです。

また同じような内容の本だった場合には中身を確認し、メルカリなど再販売をすれば4万円程度で20冊以上読むことも可能でしょう。

2.成功例・失敗例を知る

購入した書籍から不動産投資の成功例・失敗例の確認をしましょう。

成功例での確認ポイントは再現性です。
あなたの属性や現在の融資情勢でも再現性があるものなのかを確認してください。

書籍以外にもYouTubeやフェイスブック、オンラインコミュニティなどでも情報確認はできます。

オンラインコミュニティは有料になりますがネットにも載っていないような実際の生の声を聞くことができるのはメリットです。

リアルな成功例失敗例を確認することで不安が解消され、成功できるイメージを持つことができます。

3.使えるローンを知る

物件よりも先に使えるローンの確認をすることが『近道』です。

不動産投資は購入者の属性と自己資金額によって、使える金融機関やローンが決まります。

例えば新築アパートを購入しようとしても融資が使えないようであれば、物件を探す時間がムダになるからです。
そのため物件を先に選ぶよりも使えるローンを知ることが効率的と言えます。

またサラリーマンの属性を活かしたアパートローンは購入者の住まいや勤務先によって使えないことがあるので事前に調べることは大切です。

使えるローンについては不動産投資を専門としている不動産会社へ訪問することである程度はわかります。

平日の休みを使って金融機関へ直接面談を希望する場合は、必ず事前に問い合わせを行いましょう。
いきなり訪問しても不動産投資に詳しい融資担当がいるとは限りません。

また融資面談の場合は「不動産賃貸業への貸し出し相談」として『投資』という言葉は使わないようにするなど事前準備をしっかりと行うことが大切です。

4.精通している不動産会社・営業マンを探す

パートナーとなるような不動産会社や精通している営業マンを探しましょう。

不動産業は取り扱う物件は幅が広く、どの不動産会社も「得意な分野」というものがあります。

物件の種類や会社の大きさよりも投資用不動産のローンに詳しい会社や営業マンを探すことをオススメします。

理由は投資用不動産ローンに詳しい場合は取引実績がある裏返しになるからです。

また担当営業マンによってもレベルが変わるケースが多いため、不動産投資をおこなっている営業マンであればより良いでしょう。

5.使える自己資金額を決める

使える融資がわかったら、再度「使える自己資金額を決める」ことを行いましょう。

使える自己資金額を決めることで「できる投資スタイル」と「取るべきリスク」がわかります。

10年で目標額に到達させる場合と20年で目標額に到達する場合とでは投資方法や投下する自己資金額が異なるためです。

使える自己資金額に制限があるようであれば「目標額を下げる」「期間をのばす」など目標を再設定する必要があります。

6.物件のメリットとデメリットを理解する

使えるローン、使える自己資金額が決まると投資できる物件が見えてきます。
100%満足できる物件を見つけることは非常に難易度が高いものです。
そのため物件のメリットとデメリットを理解することが大切になります。

収益不動産資産性収益性のバランスで価格が形成されます。

例えば利回りが高い物件は資産性が低く、資産性が高い物件は利回りが低い傾向にあります。

判断基準としては「投資として成り立つかどうか」になります。

投下資金が多くあれば利回りが低く資産性が高い物件でも投資対象になりますが、投下資金が少ない場合はキャッシュフローが回らず投資対象から外すべきです。
無理をして利回りの低い物件を購入するとキャッシュフローが回らず賃貸経営を圧迫するからです。

物件のメリットとデメリットを理解した上で、キャッシュフローがプラスになる物件を選ぶようにします。

7.5年~7年の売却出口までのシミュレーションを行う

不動産投資で大事なことは「利益を得ること」です。

キャッシュフローがプラスになる物件を選んだら「5年~7年の売却出口までのシミュレーション」を行いましょう。

ポイントは5年~7年という期間です。

短期でプラスの出る物件は長期保有してもプラスになりやすいものですが、20年~30年と長期保有しないとプラスが見込めない物件は不確実性が高まるからです。

「35年後の完済したあとは…」「20年後の残債は…」などのトークは『利益の出ない物件を売る販売トーク』の可能性が高く、無視するべきでしょう。

仮に35年後に利益が出たとしても35年間も利益の出ないものに時間と資金を投下するのは投資としては失敗だと考えるからです。

売却出口まで想定しシミュレーションを行うことで「利益が見込める物件かどうか」が初めてわかります。

シミュレーションについては空室率や家賃下落、売却価格など厳しめなストレスをかければいいわけではありません。
購入基準ばかり高くなり、何年も物件購入ができなくなるようであれば意味がないからです。

大事なことは甘すぎず厳しすぎない『相場』で試算することです。

ランニングコストの内訳や賃貸の相場感をつかむことは購入後の賃貸運営にもとても役に立ちます。

不動産投資の成功率を高める上での注意点3つ

不動産投資の成功率を高める上での注意点3つ

初心者が不動産投資の成功率を高める上での注意点を3つ紹介します。

  1. 目的は利益を得ること
  2. 奥様の了承を得ること
  3. リスクの対処法を知ること

1つずつ解説します。

1.目的は利益を得ること

成功率を高める上で非常に大事なことは目的です。
不動産投資の目的は「利益を得ること」につきます。

損をするために投資を始める人はいないからです。
保険や税金圧縮として不動産投資を検討されることもありますが、やはり『利益』が出なくては投資する意味はありません。

不動産投資の失敗例として
「フルローンの融資が出たから」
「金利1%台の融資を受けれたから」
「利回りが10%だったから」
などは目的がすり替わっている場合があります。

もちろん上記は利益を得る要素になる場合もありますが、目的が物件購入や融資にすり替わってしまうことは注意が必要です。

2.奥様の了承を得ること

2つめは「奥様の了承を得ること」です。
奥様が無関心連帯保証人の必要がなかったとしても、奥様の了承を得ることは大切です。

不動産投資は融資を利用することが多く、借入額が数千万、億を超えることもあります。
稼いだ給料をすべて自由に使えたとしてもいきなり数千万、数億の借り入れがあることが判明すればビックリされるはずです。

一般的に女性は保守的な方が多く、よくわからない不動産投資に貯金を使うことへの理解を示してくれないものです。

逆に理解をしている夫婦は物件の内覧に奥様も同席されるなど、夫婦で力を合わせて不動産投資に取り組まれるケースも少なくありません。

奥様の了承が理解に変わると『応援』となり、不動産投資や自己資金の貯蓄などプラス要素がより高まります。

将来のために不動産投資を始めるようであれば先に「奥様の了承を得ること」は大切です。

3.購入後のリスク対処法を知ること

3つめは「購入後のリスク対処法を知ること」です。

不動産投資は定期的な家賃収入が見込める一方で、空室、家賃滞納、孤独死、火災、地震、台風、修繕メンテナンスなど購入後も様々なリスクやトラブルが発生するビジネスです。

事前に対処方法を把握することで、購入物件の幅が広がり、数百万の価格交渉も成功する可能性があります。

また対処法を知ることで、購入後のリスクやトラブルを予防することや準備することができるようになります。

購入後のリスク対処法を知ることが大切です。

まとめ|不動産投資の成功率は調査できないが成功率は上げられる!

本記事では不動産投資の成功率の疑問について紹介しました。

  • 不動産投資の成功率は『購入時だけでは判断できずわからない』
  • 成功の定義は「売却まで含めたトータルでの利益」
初心者が物件購入までにできる7ステップ
  1. 不動産投資の関連書籍を20冊以上読む
  2. 成功例・失敗例を知る
  3. 使えるローンを知る
  4. 精通している不動産会社・営業マンを探す
  5. 使える自己資金額を決める
  6. 物件のメリットとデメリットを理解する
  7. 75年~7年の売却出口までのシミュレーションを行う
初心者が不動産投資の成功率を高める注意点3つ
  1. 目的は利益を得ること
  2. 奥様の了承を得ること
  3. リスクの対処法を知ること

不動産投資は景気が悪くても定期的な家賃収入が見込めるビジネスです。
不動産投資を始めようと検討しているようであれば本記事の「物件購入までの7ステップ」を活用してください。

物件購入に大きく悩むことなく1棟目の物件購入ができるはずです。
最後までお読みいただきありがとうございました。

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